房子的合理租售比是如何计算出来的，投资回报率有多高

在我的上一篇文章《用房租和租售比倒推底价，看看房价泡沫有多大》中，有不少朋友、网友蛮感兴趣的。其中有人质疑给出的租售比不合理！是的，为了简化表述，简单地取了一个合理值（可能放国内就不合理）。这里我们可以尝试着深入地了解下，合理租售比是如何计算出来的，而房子的预期投资回报率有多高呢。

首先剥离房子的其它属性，只看租售比

房子有太多的属性，有太多的社会意像，如果我随意评论，估计会死得很惨。那不如先剥离房子的其它属性，只看租售比。简单来看，租售比 = 月租金 / 房价，这也是衡量房子的投资回报率的指标。租售比 x 12 转成年租售比，这不就是房子的年化收益么？！ 这样和其它财产比较起来更方便些。

市场的年化收益

我想任何人都会选择年化收益高而抛弃年化收益低的，这是一种市场的自发行为。那房产在市场中就会自动地找到其合适的地位，房租就是市场给出的定位。 和其它资产相比，房产收益是高是低呢？

来打个比方：100万的房产和100万的存款，你选哪样？

如果是5年前，很多人估计会选择房产，但放到现在，答案可能就会是后者啰。房产“赌涨”的时代已经过去，回归到普通财产的范围。资金也会在不同的投资标的中流转：从低的流向高的。稍查了下：
四大行定期挂牌利率：三个月1.15%，半年1.35%，一年1.45%，二年1.65%，三年1.95%，五年2.00%。

据称国债的收益更高，可怜我没玩过国债也不知怎么买。就以5年的定期存款为例，房产的收益率（年租售比）应该不比它低，那么就取2%。

合理的年租售比

除了保底的收益率外，房子还有折旧（只有70年产权），平时还要交个物业费，要个维修啥的，这些是要加入的，取个0.5% 的数值。房产税国内没有就不用考虑了。

合理的年租售比 = 定期的年化 + 折旧 + 其它（物业这些），
= 2% + 1.4% + 0.5% = 3.9%

换成租售比就是 1:308，和国际上的租售比很一致！

投资回报率

和3.9%的年租售比来看，很多房产都比这低，所以，换成存款的方式收益更高。真算起来，也是一样，很多房产都是亏本的。如果没有“赌涨”的预期，很多房东是坚持不下去的。以现在的行情来看，后期也不太乐观的。

其它的我就不多说了，以数据为准。